Usted puede ser uno de muchos propietarios de viviendas en todo el país que ha comprado 
una vivienda en los últimos cinco años y ahora se está haciendo esta pregunta: “¿Es ahora el momento de vender mi casa en “short sale”?Ultimamente los informes de noticias sobre el mercado de bienes raíces han estado indicando que las ventas de viviendas y los precios están incrementando. Ahora que los bancos han frenado el proceso de ejecución hipotecaria, actualmente estamos viendo los niveles de inventario de las viviendas familiares disminuir en todo el país. Junto con la reducción de la industria de construcción de viviendas en los últimos años, parece que el mercado de reventa de casas está ganando terreno en la mayor parte del país.
¿Qué significa esto para el dueño de la casa que ha estado luchando por mantener el pago de la hipoteca en una vivienda que pueda o no recuperar su valor original? Con la falta de inventario y las tasas hipotecarias aún por debajo del 4%, hay una cantidad más grande de compradores deseosos de adquirir una vivienda propia. Muchos de estos compradores han sufrido el crecimiento de la tasa del mercado de alquiler y ahora tienen la oportunidad de ahorrar dinero mensualmente siendo dueños en vez de rentar. Uno de los factores clave que está jugando un papel muy importante en la decisión de compra de vivienda de la mayoría de los compradores de hoy en día, son los programas estatales y locales de ayuda con el pago inicial disponibles para los compradores de vivienda por primera vez, y aun hasta para compradores por segunda vez.
Con la temporada de ventas sobre nosotros, que sigue “calentándose” a medida que nos acercamos a los meses del verano, ahora es el momento de preparar su casa para el mercado. Muchos agentes de bienes raíces de todo el país, están señalando que a las pocas horas de listar una propiedad en el mercado, están recibiendo múltiples ofertas que están permitiendo que el vendedor reciba un precio mayor que el precio de venta. Esto es algo bueno para el vendedor que desee vender su casa a través de un “short sale”, porque el titular de la hipoteca tiene ahora la oportunidad de recuperar un poco más por la propiedad de lo que se esperaba. Los bancos hipotecarios están motivados para permitir una venta de short sale en vez de permitir la ejecución hipotecaria y están ofreciendo programas como “Cash for Keys” (dinero por las llaves), que permite al vendedor recibir un reembolso monetario por un monto de $ 2.000 hasta $ 30.000 en algunos casos.
Cómo yo puedo vender mi casa en Short Sale?
El primer paso para determinar si usted califica para una venta corta (short sale), es determinar cuánto vale su casa en el mercado actual. Esto se puede hacer poniéndose en contacto con un agente de bienes raíces, Realtor®, para un análisis comparativo de mercado gratis, o contratar a un tasador certificado de viviendas. Una vez que haya determinado que usted debe más por su vivienda de lo que vale, usted necesitará un negociador profesional para trabajar directamente con su prestamista hipotecario para obtener una aprobación de venta corta que ahora puede tomar tan poco como 60 días, si usted tiene un comprador calificado que ha colocado un contrato para comprar su propiedad.
Cosas importantes que debe saber antes de la venta corta de su casa.
Durante la negociación de la venta corta de su casa, asegúrese de confirmar con el prestamista (el banco que financió inicialmente la compra de su casa), si usted será responsable de la deficiencia de la hipoteca, especialmente si hay dos titulares de derecho de retención de su propiedad. Es posible que usted podría ser responsable de la parte de la deuda hipotecaria que no se arregle con su banco. Otra cosa muy importante a tener en cuenta es que usted podría ser responsable de pagar impuestos sobre la renta en una o todas las deficiencias hipotecarias que le hayan perdonado. El IRS promulgó la Ley de Alivio de la Deuda Hipotecaria del 2007, que generalmente permite a los contribuyentes excluir los ingresos de la descarga de la deuda de su residencia principal. Deudas reducidas a través de la reestructuración de la hipoteca, así como la deuda hipotecaria perdonada en el marco de una ejecución hipotecaria, califica para el alivio. Esta ley fue extendida hasta el 2013, así que si usted está pensando en hacer una venta corta de su casa, hágalo antes de que finalice el año.
Después exitosamente obtener una venta corta de su casa, ¿qué será lo próximo para mí?
Desgraciadamente, se verá obligado a alquilar por los próximos dos años, debido a que ahora los prestamistas hipotecarios están exigiendo un período de espera de dos años antes de que financien la compra de su próxima casa. Puede ser difícil para algunos, ya que se han acostumbrado a tener su casa propia. Tomarse el tiempo para poner su crédito y sus finanzas en orden puede ahorrarle miles de dólares para cuando usted esté listo para comprar su próxima casa. Usted se estará preguntando, “¿Cómo es esto posible?”
Durante la explosión de la vivienda de 2003 a 2007 las tasas de interés oscilaba entre el 6% por encima del 12%, debido a que los préstamos de alto riesgo causaron que los pagos mensuales de la hipoteca fueran ridículamente altos en comparación con las tasas actuales de 3.75% en préstamos FHA y VA. En el momento en que esté listo para comprar su próxima casa, los analistas predicen que las tasas seguirán siendo más bajas que durante el boom inmobiliario. Además, el valor de las viviendas en algunas zonas siguen siendo un 50% inferior a los valores del 2005, lo que significa que la compra de su próxima casa puede ser un negocio mejor que la venta corta que haya hecho.
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Milly Kammerdiener es una Broker de Bienes Raíces y propietaria de Newhomeprograms.com, una empresa nacional de Bienes Raíces operando en Texas y Florida. Su Compañía ha estado ayudando a los compradores y vendedores de viviendas desde 2010, con énfasis en la restauración de crédito a través de su Programa Gratis de Mejoramiento del Crédito. Para una consulta gratis, por favor póngase en contacto con la oficina local de Newhomeprograms.com más cercana.
